Как выбрать агента для покупки квартиры. Как выбрать хорошего риэлтора? Советы профессионалов. Советы и отзывы

На вас может работать высококлассный специалист в потертых джинсах, а вы откажетесь от услуг клерка в костюме-тройке. В чем же дело? В том, что первый «собаку сьел» на продаже квартир. А у второго, кроме лощеных туфель, за душой ни опыта, ни знаний. И хорошо, что вы смогли разглядеть это раньше, чем появились первые проблемы.

Однако обычному человеку отличить специалиста-риэлтора от неспециалиста довольно сложно. Мало того, проверить качество его работы еще труднее, ибо сам продавец или покупатель не является спецом в этой отрасли. Здесь отношения с исполнителем услуг в первую очередь строятся на доверии и, конечно же, на пунктах договора.

Начнем с доверия. Главный показатель хорошего агента по недвижимости — рекомендации знакомых. Если к этому человеку обращались несколько раз, и все сделки прошли гладко, то стоит присмотреться именно к этому человеку. При этом в среднем проверка «чистоты» одного объекта стоит от 10 тысяч рублей.

— Риэлтор должен вам нравиться (и внешне, и внутренне), — утверждает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Вы, как клиент, должны ему доверять, т.к. некоторый период времени он будет вашим единственным источником информации, советчиком и помощником.

Многие предполагают, что чем больше агентство недвижимости, чем обильнее его реклама, чем ближе к центру и богаче его офис — тем качественнее там оказывают услуги. Это не совсем так.

— Совсем необязательно заказывать риэлторские услуги у широко разрекламированного агентства по недвижимости, — уверена Ирина Сидорочева, юрист с высшим образованием, частный агент. — Иное небольшое агентство или частный риэлтор поможет вам провести сделки с недвижимостью зачастую оперативнее, дешевле и профессиональнее.

И действительно, все средства, затраченные на пиар, уже заложены в сумму сделки. Стоит ли переплачивать за имя, получая те же услуги? Вопрос риторический. Но помните, что ответственность агентства, как юридического лица, гораздо больше, чем частного специалиста. В любом случае вам нужно выбирать человека, а не громкое имя агентства.

Известно, что обеспеченные люди не доверят оформлять сделки с кому попало. Им есть, что терять, и они очень хорошо просчитывают свои риски. И любой другой вменяемый человек не придет ни в агентство, ни к риэлтору «с улицы». Рядовой челябинец осуществляет сделки с недвижимостью в среднем всего 2-3 раза на протяжении всей своей жизни. При этом суммы, стоящие в договоре купли-продажи, весьма и весьма существенные. Многие из нас и за 10 лет не заработают на обычную однокомнатную (если откладывать по 10 тысяч рублей каждый месяц, для простоты расчетов не учитывая инфляцию, хватит только на «убитую» хрущевку). Доверить весомую часть своей жизни и денег первому встречному решится разве что слишком недальновидный или авантюрный человек.

— Но даже если вам порекомендовали риэлтора, сразу уточните его специализацию, — советует Ирина Сидорочева. — Может, он больше времени занимается арендой, а не продажей квартир, или специализируется на загородной недвижимости, а не на городских объектах. В каждом направлении есть своя специфика, поэтому пусть он же и посоветует вам специалиста именно по вашей тематике.

Итак, по заверению Альбины Муратовой, профессиональный риэлтор должен обладать следующими навыками: оперативность, пунктуальность, коммуникабельность, общительность, внимательность, уравновешенность и «трезвость ума». Также немаловажно умение работать с цифрами (цены, метры, сроки), четко формулировать свои мысли и доходчиво их выражать. Но все же главное в работе риэлтора — желание постоянно совершенствоваться и расти, желание работать с людьми и для людей. Хороший риэлтор — это человек с развитым чувством интуиции, логики, отточенными до профессионализма методиками и навыками работы. Это как минимум хороший психолог, умеющий ценить свое время и время клиентов. Он отличный продавец и переговорщик, умелый оратор и умный специалист. Хороший риэлтор всегда работает на репутацию (своего агентства и свою личную), ему важно качество проведенной работы и сделки, а не количество сделок и процентов.

Это в идеале. А что же на деле?

Куда ни плюнь — везде риэлтор

На западе работа агентов по недвижимости серьезно отличается от российской. За границей специалисты подыскивают подходящие варианты и, после получения согласия от продавца и покупателя, приводят своего юриста. Теперь все интересы клиентов представляют специалисты с юридическим образованием. Они обговаривают тонкости договора и оформляют все необходимые документы. При этом договариваться они могут довольно долго. Известны случаи, когда юристы до полугода «утрясали» пункты сделки.

В России же все наоборот. Расскажу собственный опыт работы с риелторами. Нам советуют человека, он приезжает и проходит по квартире. Спрашивает, все ли документы в порядке. Мы, собственно, и не знаем, все ли в порядке, но честно показываем, что есть. Агент долго листает бумаги, изрекает глубокомысленное «угу, тут надо доделать» и исчезает в неизвестном направлении, иногда отвечая на телефонные звонки нечто неопределенное «работаем». В Интернете появляются объявления о продаже нашей с нужной нам суммой плюс надбавка 100-200 тысяч (в зависимости от аппетитов агента). Квартиру начинают смотреть люди, при этом многие из них не знают, куда выходят окна или изначально не хотят жить в хрущевке, отказывают в осмотре прямо у подъезда при упоминании, что у нас последний этаж. У большинства покупателей практически нет никакой информации о продаваемом жилье. Естественно, что до сделки с этим горе-агентом мы так и не доработали. Устный (!!!) договор пришлось разорвать уже через пару недель.

Наверняка вы также вспомните подобный негативный опыт работы с риэлтором по рассказам родственников, друзей и коллег. С непрофессионализмом агента по недвижимости пусть косвенно, но сталкивался каждый из нас. Все это можно объяснить довольно просто: в российской действительности у риэлторов нет профильного образования. Риэлторская деятельность не лицензируется, не сертифицируется, на риэлторов никто не учит. Кроме того, нет ни единого закона, регламентирующего данный вид деятельности. Все отношения типа «риелтор-клиент» регламентируются только пунктами договора, если он вообще есть.

В сфере покупки-продажи квартир на данный момент царит хаос. Однако часто люди боятся влезать в тягомотину оформления документов и не хотят сами разбираться в тонкостях законодательства. И эта профессия весьма востребована. Поэтому на практикуют доморощенные специалисты: домохозяйки, активная молодежь, нечистые на руку личности, обладающие жаждой легкой наживы на тотальной юридической неграмотности народа.

Нынешние риэлторы не смотрят даже стандартный пакет документов. И неважно, кто это: профессионал, работающий 15 лет на рынке, или юное создание-выпускница школы. Горе-агент не запрашивает элементарную справку из УК о прописанных в данной квартире гражданах. А потом выясняется, что при продаже не были учтены интересы несовершеннолетнего ребенка или человека, находящегося в МЛС. Или вот так:

Мы купили участок при помощи агентства недвижимости. А сосед протянул через него ветку газа. Как оказалось, нам продали землю без кадастровых документов, то есть наш надел земли официально не существовал. Выяснилось, что на территории поселка всего было выделено и оформлено только пара участков.

В другом случае при установленных кадастровых координатах участок оказался не вдоль дороги, а несколько сдвинут относительно нее. Да так, что треть участка была под трассой. Для продавца настоящее расположение участка также стало откровением.
Оба случая — из реальной судебной практики. А риэлтор продал и забыл.

Какой хороший риэлтор!

Но квалифицированные специалисты в сфере недвижимости все же есть. Хорошие агенты по недвижимости зачастую опираются на собственную юридическую подкованность (огромную пользу принесет высшее юридическое образование), и наработанный опыт. Профессионализм нарабатывается годами, разнообразием сделок и анализом судебных разбирательств в данной сфере.

Суть работы агента по недвижимости сводится к трем направлениям:
— Подбор вариантов и показ квартир
— «Продажа» достоинств квартиры покупателю, убеждение в ценности жилья
— Подготовка документов и юридическое сопровождение сделки.
Каждым направлением должен заниматься отдельный человек, однако в российских реалиях всем этим занимается всего один: полупродажник, полуюрист, полупсихолог. При этом никто из нас, даже иногда и сами работники агентств недвижимости, зачастую и не знают, за что они берут деньги. И если раньше риэлтор требовал суммы просто за подбор вариантов (и хорошо, если хотя бы половина подходила под ваши требования), то сегодня, в едином информационном поле и свободном доступе в сеть Интернет каждый из нас может сделать это самостоятельно.

У вас должна быть четкая определенность, какие услуги вы получаете, оплатив работу риэлтора. Если с вами готовы работать без договора, если риэлтор не может четко объяснить, что именно он будет делать — не пользуйтесь его услугами.

Интересный момент настоящей работы агента по недвижимости — отсечение ненужных вариантов. Специалист находит 10 квартир, подходящих под ваши требования, и едет по всем адресам для того, чтобы воочию убедиться в соответствии описания действительности. Из каждой квартиры он должен предоставить подробный письменный или телефонный отчет, возможно, и с фотографиями. Где-то вид из окна подкачал, где-то дом покосился, где-то планировка оказалась не та, что нужно. Таким образом можно сузить выбор до 2-3 вариантов. И с ними уже начинает работать юрист.

Он раскапывает подробности о бывших владельцах квартиры (дома, участка и т.д.). Для начала специалист заказывает справку-выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРИП), ее стоимость около 250 рублей. Всего за сутки вы получите информацию, кто владелец квартиры и есть ли на нее не снятые обременения (залог в банке, несовершеннолетние дети и т.д.).

— Вы можете получить эту справку и сами, зная только адрес квартиры, — улыбается Ирина Сидорочева. — Однако вам предоставят информацию только о последних владельцах квартир. При этом стоит помнить, что изменения в этот реестр вносятся в течение 10 дней, а даты и число выданных запросов не сохраняются. То есть 9 дней назад эта квартира может быть уже продана, но сегодня вы об этом не узнаете. Интересно, что довольно часто на «лакомую» могут заказать выписку сразу несколько агентов. Они даже в очереди стоят вместе.

Хороший риэлтор постарается проследить, на каком основании недвижимость была передана из одних рук в другие. Это необходимо для видения точной всех сделок, проходящих с квартирой. Теоретически основания для расторжения каждого из них может найтись на любом из этапов этой цепочки. Однако специалист с опытом по этим документам сможет оценить все возможные риски.

Адвокат Андрей Коршунов считает, что выбирать надо скорее не агента, а юриста. Потому как наибольшая часть рисков сосредоточена именно в юридической составляющей покупки. И без грамотного решения юридического вопроса тут не обойтись.

Кроме проверки документов, хороший агент вызывает специалистов для анализа совокупной стоимости владения домом, где будут указаны все предстоящие расходы по эксплуатации здания. Дома стареют, ветшают, и больше всего денег тратится не на коммунальные услуги, а на капитальный и текущий ремонт.

Еще одним признаком хорошего специалиста является фиксированная сумма вознаграждения: в процентах от стоимости жилья или в тысячах рублей за проведение одной сделки. Если горе-риэлтор предлагает вам продать квартиру, к примеру, за два миллиона рублей, а все, что он выторгует сверху, заберет сам, — бегите от такого спеца! Он способен не только заморочить и вам, и покупателям голову, но и попросту сорвать выгодную сделку.

Каждый из нас понимает, что при обнаружении любых, даже незначительных недостатков квартиры покупатель начнет торговаться. Даже если в объявлении стоит лаконичное «без торга», это совсем не значит, что хозяин совсем не способен «немножко подвинуться». В этот момент начинается ад: риэлтор пытается выторговать для себя лишние 10-20 тысяч, покупатель принципиально не идет на такие «жертвы», вы же остаетесь без выгодной продажи за те средства, которую хотели выручить. При этом, даже если сделка состоялась, но впоследствии была расторгнута, то вы должны вернуть полную стоимость сделки вместе с гонораром риэлтора. И если он «заработал» на этой сделке кругленькую сумму, приготовьтесь с ней расстаться.

Неграмотность риэлторов способна добавить нервотрепки в любую, даже самую благополучную сделку. Договоры оформляются на бегу, время осмотра квартиры переносится по нескольку раз, забываются даты и нужные документы для совершения сделки…А чего стоит одно заявление, что «согласно законодательству, вы должны освободить квартиру в течение двух недель». На требование показать этот закон или хотя бы сказать его номер такие агенты не знают, что ответить. Это требование незаконно. Вы вольны согласовать разумные сроки, в которые сможете переехать, и прописать их в договоре. Только тогда им нужно будет следовать.

— Не является показателем хорошего риэлтора и первоначальная бесплатная консультация, — отмечает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Если человек является хорошим специалистом, то он ценит свое время и не готов тратить его бесплатно на разного рода встречи, пусть даже с потенциальными клиентами.

А гарантии?

Хороший не принимает за вас решение, покупать данную квартиру, или нет. Он может только предупредить обо всех возможных рисках, связанных с покупкой данного жилья. При этом абсолютное большинство людей ждут от риэлтора гарантий. А их не сможет дать никто. Ни один человек не может проверить всю историю продаж квартиры и уверить в ее кристальной юридической чистоте. И никто из нас не застрахован от проблем.

Вы никогда не сможете предусмотреть, есть ли у недвижимости, передающейся по наследству, наследник из другой области. К примеру, вы покупаете квартиру, а через месяц объявляется наследник на ее долю из Хабаровска. Завещание — не железобетонный документ, его можно подделать, оспорить, написать сотни раз в разных городах…. К недвижимости, переданной по завещанию, нужно относиться особенно осторожно.

—Хороший специалист всегда предоставит продавцу и покупателю предварительные договоры, подписание которых позволяет избежать ненужных споров по ходу сделки и после, — утверждает Альбина Муратова. — Он проследит, чтобы в основном договоре отчуждения содержались все необходимые фразы, усложняющие возможность оспаривания сделки в суде, и были подписаны все дополнительные бумаги, необходимые для полного завершения сделки (акт приема-передачи квартиры, расписки в получении денег, пр.);

Отдельный разговор о подделке документов. Не надейтесь, что вас это не коснется, что в Челябинске использование подложных документов — скорее единичный случай. Любая «липовая» справка может принести вам множество проблем от многолетних судов до отмены сделки по покупке недвижимости.

К примеру, вам предоставили поддельные документы, указывающие на девственную чистоту квартиры, и вы решили ее купить и даже внесли аванс. Однако при регистрации сделки факты всплывают и вы отказываетесь от покупки жилья. А человек с вашим авансом может пропасть, попасть в больницу, или деньги пропить, может же такое быть? При этом суммы аванса могут быть весьма приличные, вам на другой вариант оставшихся денег может не хватить. И как возвращать свой залог? Суд — процесс небыстрый. А вы могли бы проверить легальность справок, если бы заказали и получили их сами, и избежать множества проблем.

Покупка квартиры в ипотеку также не обезопасит покупателя. Хотя банк же проверяет чистоту квартиры. Получается, что вам не надо тратиться на риэлтора. Дешево и сердито! Не тут то было. Для сбора всех необходимых документов для получения ипотеки нужна уйма времени или… правильно, один агент по недвижимости. Также стоит помнить, что банки отлично умеют продавать недвижимость, и, если что-либо произойдет, ваша ипотечная квартира будет выставлена на продажу, а остаток средств за ипотеку вы так или иначе должны будете заплатить. Банк ничего не теряет. Так что тут гарантий также никаких.

— Страховкой от всевозможных рисков может стать так называемое титульное страхование, — рассказывает ведущий специалист Департамента вторичного жилья АН «Компаньон» Альбина Муратова. — Это документ, указывающий на решение всех спорных вопросов силами страховой компании. И если по решению суда вашу квартиру придется вернуть — вам возместят затраты на ее покупку.

Грамотные специалисты в сфере недвижимости рекомендуют сначала не прибегать к помощи агентов, а попробовать стать риэлтором для самого себя. И если у вас в какой-то момент опустятся руки или вам нужна будет юридическая помощь, то вы будете точно знать, зачем вы обращаетесь к специалисту. И требовать (именно требовать) решить вашу проблему за определенную сумму.

И главный совет: не торопитесь при оформлении документов. Взвесьте за и против. Даже если все устраивает — подумайте. Дайте себе на это, допустим, три дня. Вы же не китайские носки на рынке покупаете….

По данным специалистов АН «Компаньон», при покупке-продаже квартиры необходимо проверить следующий перечень документов:
— Паспорт собственника
— Правоустанавливающий(ие) документ(ы) (документ-основание)
— Правоподтверждающий(ие) документ(ы)(свидетельство о праве собственности)
— Справка из ЖЭКа (ТСЖ, пр.) о составе семьи и об отсутствии задолженности
— Договор купли-продажи, который будет представлен на регистрацию в УФРС

Работа с недвижимостью неизбежно связана с затратами времени и сил. Если вы собираетесь продать, арендовать или купить дом, одним из важнейших шагов, а, быть может, и самый главный - найти компетентного агента по недвижимости. Из этой статьи вы узнаете, как найти хорошего риэлтора и выстроить с ним грамотные отношения.

Шаги

Как найти хорошего риэлтора

Воспользуйтесь интернетом. Так вы сохраните свою анонимность и сможете сравнить маркетинговый план разных риэлторов, прежде, чем сделать выбор. Также вы сможете примерно оценить стоимость своей недвижимости.

Контакты риэлторских агенств и частных маклеров можно найти в любой газете или справочнике. Однако, не стоит бросаться звонить по первому попавшемуся на глаза номеру. Делая выбор, руководствуйтесь пунктами, приведенными ниже:

• Отзывы и рекомендации. Проведите небольшой опрос родственников, друзей и знакомых - не исключено, что кто-то из них уже пользовался услугами риэлторских контор. В таком случае они смогут посоветовать вам квалифицированного специалиста, а также предостеречь от плохого.
• Будьте осторожны с доброжелательными отзывами, размещенными в интернете, особенно на личном сайте риэлтора, и не содержащих никаких контактных данных или конкретной информации.
• Выбирайте риэлтора со стажем. От стажа работы напрямую зависит качество предоставляемых риэлтором услуг. Выбирайте кандидатов со стажем работы от 5 до 10 лет.

1. Получите первую консультацию. Позвоните выбранным кандидатам с целью получения первой консультации и задайте интересующие вас вопросы. Это поможет вам убедиться в компетентности риэлтора - консультация должна быть понятной и развернутой. Если во время беседы агент будет настойчиво зазывать вас на более полную консультацию в офис, либо пытаться заставить вас подписать какой-то договор, вам следует прекратить с ним разговор.

   Встречайтесь на нейтральной территории. Как только вы выбрали подходящего агента, договоритесь с ним о встрече. Помните: профессиональному риэлтору важнее всего ваше удобство, поэтому он не будет привязываться к собственному офису. Лучше всего встретиться на нейтральной территории. Профессионал свого дела не станет навязывать вам свои услуги.

   Выбирайте большие агенства по недвижимости с хорошим финансовым обеспечением. Такие агенства имеют определенные стандарты ведения практики, этические нормы и работают для того, чтобы удовлетворить требованиям клиентов. Конечно, плохие агенты встречаются и в крупных фирмах, но шансы нарваться на них значительно меньше, чем в маленькой брокерской конторе.

   Попросите агента по недвижимости ознакомитьтся с типовым договором. Перед тем, как платить какие-либо деньги, обязательно прочтите договор! Лучше всего, не подписывая, взять документ домой, тщательно изучить все пункты, по возможности посоветовавшись с юристом. Если условия сделки, предложенные в договоре, вас не устраивают, оговорите с риэлтором возможность внесения изменений. Не ставьте свою подпись, если на документе есть надписи слишком мелким шрифтом - это обычно плохо заканчивается и сулит лишние денежные расходы.

   Стоимость услуг риэлтора. Обычно стоимость услуг агентов по недвижимости составляет от 1 до 4% от сделки, в зависимости от сложности работы. Различие в стоимости услуг тех или иных агентов объясняется квалификацией риэлтора, его опытом, загруженностью и т. д.

   Как грамотно выстроить отношения с риэлтором

   1. Никогда не показывайте риэлтору, что вы находитесь в отчаянном положении. Риэлтор - это агент по недвижимости. Его главная задача - продать, продать и еще раз продать вам недвижимость. Вам нужно немедленно погасить долги или срочно продать квартиру, или вы мечтаете купить именно этот дом - риэлтору это знать необязательно. Гораздо лучше, когда риэлтор полагает, что вы не торопитесь с покупкой или продажей.

      Для подготовки договора и необходимой документации вам потребуется адвокат, специализирующийся на операциях купли-продажи недвижимости. ’’’Никогда не позволяйте риэлтору подыскивать для вас юриста или адвоката - не исключено, что юрист имеет материальную заинтересованность в том, чтобы вам продали тот или иной дом.’’’ Юрист может находиться в тесных отношениях с продавцом-посредником. Лучше самостоятельно выбрать себе адвоката.

      Не называйте риэлтору максимальную сумму, которую вы готовы выложить за покупку/аренду жилья. Первое, о чем спрсит ваш агент - какова максимальная сумма, которую вы готовы заплатить за покупку дома или квартиры. Не стоит покупаться на этот трюк. Просто назовите ту цену, за которую действительно хотели бы приобрести недвижимость и скажите, что это и есть максимальная цена. Не нужно думать, что при покупке дома ваш риэлтор собирается бороться за ваши интересы с риэлтором продавца.

      Чтобы избежать проблем в общении с риэлтором, нужно с самого начала выстраивать отношения в правильном ключе. Убедитесь, что у агента есть точный список ваших требований к недвижимости. Постарайтесь и сами придерживаться его, не меняя ежеминутно запросы. Изложите свои требования в письменном виде и отдайте агенту - пусть он до мельчайших подробностей знает, какую недвижимость вы ищете.

      Попросите у своего агента распечатку со всеми действительными ценами и изначальными листинговыми ценами на недвижимость в интересующем вас районе, чтобы выяснить, какую сумму заплатили за недвижимость владельцы, за какую она продается, а так же получить более полную информацию о домах. Знать цену, по которой продается недвижимость, очень полезно, но не менее важно знать, за сколько она изначально выставлялась на продажу и сколько уступили владельцы. Это необходимо для понимания состояния рынка в вашем регионе.

   Что делать с плохим риэлтором

   Некоторые риэлторы становятся крайне раздражительными и начинают жаловаться на вас, если вы отказались покупать первую же предложенную ими недвижимость. В таком случае складывается впечатление, что единственное, что интересует агента - получение комиссии, а все остальное - вторично. Тогда, возможно, вы связались не с самым компетентным агентом.

Покупка квартиры - важное решение, требующее вложения серьезных сумм. Посреднической деятельностью по продажам жилых помещений занимается множество агентств по недвижимости. При такой загруженности на рынке недвижимости, трудно понять, какой организации доверить столь ответственное дело – выбор жилья. должна соответствовать нескольким критериям: обладать хорошей репутацией, иметь квалифицированных работников, выставлять приемлемую цену по оказанию услуг.

Добропорядочные риэлторы делают процедуру покупки жилья максимально прозрачной, однако осторожность никогда не бывает излишней. В целях безопасности, необходимо тщательно изучить содержание предполагаемого договора с , чтобы точно обозначить обязательства организации, а также свои права и обязанности.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

При выборе агентства необходимо использовать следующий алгоритм действий:

• Ознакомиться с регистрационными документами организации. Удостовериться, что она имеет соответствующие сертификаты, аттестаты, а также зарегистрирована в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).
• Узнать в налоговых структурах или в арбитражном суде, нет ли компрометирующих сведений об организации, а также убедиться в отсутствии заведенного дела о банкротстве.
• проверить риэлтора на наличие с организацией, в которой он работает.
• Тщательно ознакомиться с договором, составляемым с организацией.
• Выяснить, производит ли организация проверку продаваемых квартир на предмет прав собственников и подлинности документов. Как правило, в штате серьезных организаций числится юрист, который отвечает за эти вопросы.

Узнать о надежности посреднической организации можно самостоятельно либо с помощью нотариусов и юристов.

Услуги риэлтора

Заключая договор с риэлторской организацией, покупатель должен быть уверен в том, что весь процесс покупки квартиры проводится под контролем опытного риэлтора. При этом риэлтор обязывается:

• Проводить анализ , чтобы выяснить наличие квартир, которые подойдут покупателю по требуемым параметрам и материальным средствам;
• при ограниченности финансовых средств подбирать наилучшие способы ;
• выбирать подходящее время для показа квартиры;
• вести переговоры с продавцом о цене и других особенностях продажи недвижимости;
• производить сверку документов владельца квартиры для выяснения возможных рисков;
• вести подготовительную работу по сбору бумаг для проведения сделки, составлять договора купли-продажи;
• участвовать в процессе взаиморасчета сторон ( , пользование );
• контролировать соблюдение прав покупателя при оформлении бумаг у нотариуса;
• договариваться о выписке всех жильцов из покупаемой квартиры с последующей проверкой;
• производить все необходимые действия и оформление документов по государственной

Необходимо узнать, зарегистрирована ли риэлторская организация в программе страхования профессиональной ответственности, чтобы в случае ошибки риэлтора покупатель имел право на компенсацию.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

Каждая риэлторская компания имеет свой образец по составлению договора, поэтому стоит обратить особое внимание на содержание этого соглашения. Покупатель должен просмотреть все пункты договора.

В договоре обязательно присутствуют следующие пункты:

• список услуг, производимых организацией для клиента, и их объем (рекламные, юридические, консультационные услуги и прочие);
• соответствие прав и обязанностей сторон по договору. Условия, выдвигаемые клиенту, должны быть приемлемыми;
• размеры вознаграждений за услуги;
• сроки действия соглашения (не менее одного года);
• пункт, по которому клиент в любое время может узнать информацию о выполненной риэлтором работе и сроки составления подробного отчета;
• пункт о расторжении договора. Покупатель вправе в любое время аннулировать соглашение, оплатив за все оказанные услуги.

Обязательно ознакомитьесь с содержанием текста, оформленного мелким шрифтом. По обыкновению, там содержатся пункты, связанные с обязательствами

Бывают случаи, когда компании неправомерно вводят в договор следующие пункты:

1. Право на получение суммы, образованной при разнице цен по фактической продаже жилья и той, что закреплена в договоре. Это та скрытая комиссия или остаток денежных средств, которые риэлторы всегда намереваются прикарманить, кроме остальных сумм, выплаченных покупателем.
2. Положение о запрете общения покупателя с непосредственным продавцом или его доверенными лицами.
3. Запрет на сотрудничество с другими организациями. При несоблюдении данного требования по отношению к клиенту могут применяться штрафные санкции.

Покупатель вправе удалять такие пункты договора. Поправки, вводимые в документ, оформляются письменно в виде приложения к договору.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Любое риэлторское агентство назначает свои тарифы на оказываемые услуги.

Небольшие конторы устанавливают среднюю стоимость услуг, определенные рынком. Некоторые намеренно снижают расценки, чтобы привлечь больше клиентов.

Большие компании же, наоборот, выдвигают высокие тарифы, мотивируя это репутацией, большим опытом работы и огромной базой данных.

Работу риэлтора всегда оплачивает пользователь услуг. На величину тарифов воздействуют разные обстоятельства:

1. факторы правового и бытового характера при проведении сделки;
2. фактическая продолжительность договора;
3. цена продаваемой квартиры.

Обычно цены формируются двумя способами:

• Установление определенной денежной суммы. Например, от 30000 до 100000 тысяч рублей (вне зависимости от цены жилья)
• Вычисляется по процентам от . Как правило, цена составляет от 2% до 5% от цены квартиры.

О повышении пенсионного возраста и связанных с этим изменениях в выплатах читайте в . У нас - самая подробная информация!

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На пункты договора с риэлторскими организациями, независимо от условий и перечня предоставляемых услуг, действуют гарантии Федерального закона «О защите прав потребителей».

Согласно статье 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, пользователь услуг вправе расторгнуть договор в любой момент. При этом он оплачивает только реально полученные услуги (если агентство их может документально подтвердить).

Мотивировать отказ от договора можно:

• неудовлетворительным качеством оказанных услуг;
• сменой бытовых обстоятельств, после которых клиент не хочет покупать жилье.

При аннулировании договора в агентство недвижимости посылается письменное извещение в двух экземплярах.

Риэлторская организация при получении данного извещения обязана завизировать один из экземпляров отметкой о принятии.

Извещение можно отослать почтой или заказным письмом с уведомлением. Документ должен содержать письменное намерение аннулирования и дату отказа от услуг. Если риэлторская организация потребует какую-либо компенсацию по факту расторжения договора, то имейте в виду – это незаконно.

Если риэлтор уже получал аванс, то он должен возвратить ту часть денежных средств, за которые не были по факту произведены услуги.

Если по истечению 10 дней со дня подачи покупателем извещения организация не выполнит своих обязательств по расторжению договора и не вернет часть средств, то клиент вправе оформить иск в суд (статья 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель имеет право на компенсацию при обстоятельствах несвоевременного возврата вознаграждения за услуги величиной от 3% за каждый день просрочки (пункт 5 статьи 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Нажимая на кнопку отправить, вы даете согласие на обработку своих персональных данных.

Большинство людей, задумываясь о покупке или продаже квартиры, обращаются в риэлторскую компанию или к частному маклеру. От того, насколько правильным будет ваш выбор, зависит результат и весь процесс сотрудничества. Если учесть, что подбор, проверка, проведение переговоров и собственно сама сделка - процессы не быстрые, общение с агентом порой растягивается надолго. Как правильно выбрать агента, как подобрать нужного вам человека?

Как выбрать агента?

Сразу хочу оговориться, что вопрос безопасности агентства (не «черные» ли там работают риэлторы) в рамках статьи не рассматривается - предполагается, что вы выбираете агента из числа профессионалов, имеющих опыт и рекомендации. Мы будем исследовать вопрос «подходящести» конкретного агента лично вам.

Помочь сориентироваться в ситуации «Собственник» попросил профессиональных психологов Люсю Карклэ и Асю Вангер, экспертов, имеющих 15-летний опыт тренерской работы и профессионального бизнес-консультирования.

Выбирая агента, очень важно прислушиваться к собственным ощущениям, не бояться и доверять им. Мы очень многое знаем и чувствуем интуитивно. С этого совета стоит начинать процесс выбора, считают психологи. «Есть одна небольшая проблема, которая, правда, может стать большим препятствием в выборе агента, - говорит Ася Вангер. - На практике те люди, которые подыскивают себе агента (или агентство), чувствуют себя не совсем уверенно, как будто не они - клиенты агентства, а совсем наоборот. И чувствуют себя заведомо "мельче" агента».

Можно изменить ситуацию следующим образом.

Перед выбором агента скажите себе: «Я нахожусь в выборе партнера, мне важно работать с агентом как с партнером». Люся Карклэ предлагает вам рассматривать операцию с недвижимостью (покупка, продажа, обмен) как проект. Она говорит: «Чаще всего, у вас просто нет достаточного количества времени (компетенции, опыта, сил, доступа к базам данных), чтобы сделать это качественно и быстро самому, поэтому вы и обращаетесь за помощью в агентство. Вы как бы делегируете своему агенту полномочия по выбору вариантов, согласованию договоров и другие подобные задачи. При этом вы передаете ему и частичную ответственность. Хотя в конечном счете ответственность, безусловно, ваша. По сути, вы выбирает партнера для проекта. Если вы качественно сделаете выбор сразу, то отношения с агентом могут быть долгосрочными. В идеале можно получить себе агента-партнера на всю жизнь для проектов, связанных с недвижимостью».

В выборе агента есть эмоциональная составляющая. Партнерство возможно только при высоком доверии. Доверие - суть партнерства. А как понять, испытываете ли вы доверие к конкретному агенту?

Первое и главное: при общении с агентом у вас должно возникать ощущение спокойствия. Кроме того, в вашей первой беседе с агентом должен чувствоваться баланс между слушанием вас и говорением, то есть у вас не должно создаваться постоянного ощущения «игры в одни ворота». Агенту-партнеру искренне интересно, что для вас важно, он внимателен, записывает ваши пожелания, фиксирует то, что вы говорите. «Еще одним подтверждением вашего ощущения доверия может быть желание продолжать общение с агентом в будущем», - говорит Ася Вангер. Можно задать себе вопрос после встречи: «Хочу ли я встретиться с ним снова, а еще 5 раз, а еще 10?» А ведь встреч предстоит немало. «После окончания встречи c агентом у вас увеличивается уровень энергии или вы чувствуете себя "выжатым лимоном"?» - такую перепроверку предлагает сделать Люся Карклэ.

Также эксперт советует обратить внимание на невербальную сторону общения. Попробуйте почувствовать: насколько вам приятен голос вашего визави, его тембр, скорость речи? Манеры? Присутствуют ли элементы схожести с вами или агент совсем другой? Совпадают вкусы? Ведь выбор объекта недвижимости - дело тонкое.

Если есть возможность, понаблюдайте, как «ваш» агент взаимодействует с другими агентами, с начальством, с клиентами. Слова - словами, дела - делами.

Если у вас еще на первом этапе взаимодействия есть внутреннее отторжение - вам не нравится манера говорить, запах, голос или манера поведения, - рассматривайте других кандидатов.

Оговорюсь, что диапазон допуска при выборе агента значительно шире, чем при выборе спутника жизни: если друзья передают вам проверенного агента, работой которого они были довольны, то, возможно, такой фактор, как не очень приятный тембр голоса агента, будет не самым весомым в принятии решения.

Чего следует избегать?

Порой проще считать сигналы, которые идут вразрез с вашими стандартами и вашим пониманием нормальности и комфортности ситуации. Ася Вангер рекомендует обратить пристальное внимание на такие аспекты: если агент не «соединен» со своим делом, порочит компанию, недружелюбно отзывается о своих прежних клиентах, коллегах и во всем ищет, что не так, то лучше с ним не связываться - есть шанс самому попасть в пул «плохих» клиентов. Вам будет значительно проще сотрудничать с человеком, у которого позитивное отношение к миру, работе, партнерству.

Если, рассказывая о своих предыдущих сделках, агент стремиться снять с себя ответственность за «промахи», это тоже тревожный сигнал. Ведь партнерство всегда предполагает разделение ответственности.

О чем спрашивать?

Так как цель - выбрать «своего» агента, говорит Люся Карклэ, то можно начать ваше импровизированное интервью именно с вопросов, нацеленных на оценку будущего партнера. Так и скажите: «Я нахожусь в состоянии выбора агента-партнера, и перед тем как я приму решение, можно я задам вам несколько вопросов?» Помните: вы не обязаны выбрать того, кто сидит напротив, напоминает психолог. Вопросы могут быть самые разные, вы можете составить свой список, исходя из собственных потребностей и взглядов на жизнь. «Я бы задавала, например, такие», - говорит эксперт:

Кто я для вас (как клиент) и какой клиент для вас идеальный? Что вам важно в отношении со мной как с будущим клиентом (возможно, доступность по мобильному телефону в оговоренное время, а может быть, и определенные жизненные ценности)?

Можно задать сразу и вопросы, связанные с взаимодействием:

Если вы не сможете найти за указанный срок требуемый объект, как мы будем действовать дальше и какова ваша ответственность? Если через месяц я решу, что не хочу продолжать сотрудничество, то что мне нужно будет сделать и как вы к этому отнесетесь?

Попросите рассказать агента о своей самой успешной и неуспешной сделке. Ответы на вопросы, касающиеся прошлого, дают, как правило, намного больше информации о человеке, чем на вопросы о текущих делах.

Обращайте внимание на то, что действительно важно для агента при ответах на ваши вопросы, следите, насколько ваши убеждения и ценности совпадают. Ведь агент - это проводник к вашей мечте. Важно, чтобы он понимал, куда именно нужно вести!

По реакциям человека, по его ответам вы сможете понять, хотите ли вы сотрудничать именно с этим агентом. Профессионал никогда не испугается диалога. Если человек с вами открыт и честен, он всегда даст вам пространство, время для обдумывания и не станет «загонять в угол» необходимостью принять решение и подписать договор мгновенно.

Если ваш внутренний «советчик» получил достаточно ответов на все вопросы и вы испытываете расположение к агенту, можете договариваться о сотрудничестве.

«Если вы хотите сказать нет, то легче всего выйти из ситуации, попросив тайм-аут. Возьмите время на размышление. Спросите, с кем можно связаться в агентстве, чтобы сообщить свое решение. Скажите прямо, что вам нужно время подумать, и уточните, через сколько дней вам нужно позвонить, чтобы дать ответ. Если агент спросит, какие у вас остались сомнения, чем еще он может вам помочь, - это знак заботы и признак того, что он держит фокус на ваших потребностях», - подводят итог Ася Вангер и Люся Карклэ.

Если вы сомневаетесь, не спешите соглашаться. Подождите пару дней и тогда уже принимайте решение. Кому-то для правильного выбора достаточно одного взгляда и интуитивной догадки, а кому-то нужно «переспать» со своими вопросами и принять решение утром, на свежую голову.

Желаю вам встретить именно вашего агента. Тогда все перипетии пути к вашей заветной цели вы пройдете с надежным партнером и приятным в общении человеком. А это ценно само по себе!

В сфере продажи жилья риэлторские услуги предлагают огромное количество компаний, и определиться какому именно агентству недвижимости отдать свое предпочтение весьма затруднительно.

Покупатель должен обращать внимание на историю работы фирмы, опыт и профессионализм сотрудников, не малую роль может сыграть и , она не должна быть крайне высокой и наоборот слишком низкой.

Риэлторы упрощают процесс , но всегда есть риск мошенничества со стороны таких организаций. Для того, чтобы обезопасить себя, стоит уделить особое внимание с компанией, четко понимать круг представителя, объем своих личных прав и обязанностей.

Выбор агентства недвижимости

Рынок риэлторских услуг изобилует большим количеством предложений, для выбора надежного и качественного агентства, которое сможет организовать успешную сделку, покупатель должен определить приоритетные моменты , которым необходимо уделить особое внимание, обычно это:

• Период работы агентства. Большой стаж характеризует организацию, как опытного и успешного представителя услуг в сфере продажи жилья.
• Количество сотрудников компании. Большой штат говорит о развитости и стабильности агентства.
• Цены на услуги. Обычно стоимость услуг агентств недвижимости приблизительно одинакова. Однако если цена явно занижена, то это должно насторожить клиента.
• Официальный интернет сайт организации. Компания, которая заботится о своем имидже, проводит тщательную работу над сайтом, он должен быть насыщен сведениями о контактах, сотрудниках, организационных документах, объектах и предложениях риэлторов.
• Офис агентства . Месторасположение, внутренняя обстановка, рекламные вывески помещения играют немаловажную роль, так как нередки случаи создания фирм однодневок.
• Общественная деятельность, то есть членство в различных объединениях, например, «Российская гильдия риэлторов» (РГР). Наличие сертификата такого рода объединений позволяет клиентам удостовериться в высокой профессиональной подготовке работников, которым для получения документа необходимо пройти обучение и сдать экзамен.
• Наличие различных наград, грамот (диплом за активное развитие рынка ипотеки, благодарственное письмо за юридическую поддержку общественной деятельности РГР).
• Отзывы об организации риэлторов. Покупателю будет полезно узнать мнения других людей о компании, посетить различные интернет порталы и форумы.

Если агентство имеет сравнительно небольшой стаж работы на рынке недвижимости - это не всегда показатель ненадежности фирмы, важно обращать внимание на репутацию и профессионализм сотрудников компании.

Как проверить агентство недвижимости на чистоту?

Прежде чем обращаться в то или иное агентство, стоит убедиться в правильности своего выбора, для этого покупателю необходимо:

• Проверить документы фирмы. Нужно убедиться обладает ли организация необходимыми сертификатами, аттестатами, запросить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
• Обратиться в налоговый орган, арбитражный суд, для выяснения наличия нарушений закона компанией, отсутствия статуса банкрота.
• У риэлтора, необходимо проверить трудовой договор с агентством интересы, которого он представляет.
• Особое внимание стоит уделить договору, который покупатель заключает с фирмой. Заключение письменного, отвечающего всем требованиям закона документа гарантирует юридическую чистоту сделки .
• Важно уточнить проверяет ли агентство историю предлагаемых квартир, правомочия собственников, подлинность сведений. Обычно в штате работает юрист, который выполняет такие действия.

Гражданка В для покупки квартиры, обратилась в агентство недвижимости, которое недавно открылось поблизости от ее дома. Риэлтор, не заключая договор, сразу предложил вариант жилья. Квартира понравилась клиентке, она внесла оплату и оформила необходимые документы.

Гражданка В переехала по новому адресу, но через две недели к ней в квартиру пришел Гражданин Р, который утверждал, что он настоящий владелец помещения. Обратившись в суд, выяснилось, что агентство действовало по преступной схеме, с помощью поддельных документов, фальшивых бланков, печатей и подставного нотариуса, они оформили договор купли-продажи квартиры, которую сняли в аренду у гражданина Р. Суд определили, что Гражданка В не имеет законных прав на жилье, а для защиты своих интересов ей необходимо обращаться в судебные органы.

Провести проверку агентства недвижимости можно самостоятельно или обратившись к нотариусам, юристам , что конечно потребует дополнительных денежных затрат, но с большой вероятностью будет гарантировать надежность выбора покупателя.

Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры?

Приобретая недвижимость, многие покупатели отказываются от и прибегают к услугам риэлторов. Это можно объяснить тем, что специализированные агентства являются профессионалами в своей области, и должны облегчить для покупателя покупку квартиры, выполняя следующие задачи:

• Консультация по возникшим у клиента юридическим и техническим вопросам.
• Организация процесса поиска, переговоров, нахождение вариантов, отвечающих пожеланиям покупателя.
• Рассмотрение возможных недостатков района, проверка состояния подъезда, квартиры.
• Уточнение вопроса о проживающих в доме.
• Согласование условий и проверка юридической чистоты сделки (подлинность документов, законность правомочий собственников жилья, их представителей).
• Мониторинг цен на рынке недвижимости , подбор наиболее выгодных предложений.
• Сотрудничество с банками, помощь в получении ипотеки, кредитов на покупку объектов недвижимости.
• Юридическое сопровождение сделки , заключение договора купли-продажи, оформление жилья в собственность, помощь при государственной регистрации.
• Урегулирование возможных спорных ситуаций.

Несмотря на возможные случаи мошеннических действий, обращение к риэлторам может существенно ускорить процесс поиска квартиры.

Грамотный и квалифицированный специалист защищает интересы клиента, учитывая его желания и потребности.

Услуги риэлтора при покупке квартиры

Обращаясь к услугам агентств недвижимости покупатель, имеет право рассчитывать на эффективность и безопасность их работы. При покупке квартиры риэлтор осуществляет следующие функции:

• выясняет ситуацию на рынке жилья, чтобы понять на какую именно квартиру может претендовать клиент, исходя из его предпочтений и финансовых возможностей;
• при нехватке денежных средств, ищет подходящие варианты кредитования;
• определяется с удобным временем для просмотра объекта недвижимости;
• договаривается с продавцом о и иных условиях продажи квартиры;
• осуществляет проверку сведений, предоставляемых собственником, анализирует возможные риски;
• осуществляет подготовку необходимых для сделки документов, оформляет ;
• проводит взаиморасчеты сторон (наличный расчет, использование банковской ячейки);
• следит за соблюдением прав клиента при совершении сделки у нотариуса;
• проводит проверку всех жильцов из покупаемой квартиры;
• подготавливает, направляет и получает необходимый комплект документов для государственной регистрации права собственности.

Важно уточнить, является ли агентство недвижимости участником программы страхования профессиональной ответственности , чтобы убытки, которые может понести покупатель при ошибке риэлтора были возмещены.

Договор с агентством недвижимости на оказание услуг

В России нет единого образца договора, заключаемого с агентствами недвижимости, поэтому каждая фирма по своему усмотрению определяет содержание и условия такого соглашения. Покупателям следует уделить особое внимание следующим нюансам, которые обязательно прописываются в договоре:

• Перечень услуг, которые агентство должно совершить для клиента, в каком объеме (рекламные, юридические, консультационные услуги).
• Соотношение прав и обязанностей сторон по договору, требования, возлагаемые на клиента должны быть выполнимыми и разумными.
• Вознаграждение за услуги.
• Срок соглашения, обычно он заключается не менее чем на один год.
• Положение о том, что клиент в любое время может потребовать отчет о проделанной риэлтором работе, срок предоставления отчета.
• Пункт о расторжении договора . Покупатель вправе в любое время отказаться от услуг исполнителя, заплатив за фактически понесенные расходы.
• Особенно внимательно следует прочитать надписи, прописанные мелким шрифтом, обычно так указывают информацию, касающуюся ответственности самого агентства .

В некоторых случаях фирмы могут включить в договор такие пункты (что не является правомерным):

• Агентство вправе иметь разницу между ценой продажи жилья и стоимостью, которая будет прописана в соглашении. Это так называемая скрытая комиссия , то есть денежные средства, которые риэлторы желают получить помимо уже уплаченной клиентом суммы.
• Положение о запрете для покупателя общаться с продавцом, его представителями. Это говорит о том, что фирма так же стремится получить дополнительное неофициальное обогащение.
• Клиент не вправе обращаться к другим посредникам, за нарушение данного условия могут быть установлены высокие штрафные санкции.

Если покупатель желает внести или исключить какие-либо положения договора, он имеет на это полное право.

Изменения должны сразу вноситься в документ или быть зафиксированы письменно, как дополнительное соглашение или протокол разногласий.

На что обратить внимание при выборе квартиры?

При агентства должны основаться на возможностях и предпочтениях своего клиента. Есть основные моменты , на которые риэлтор обращает пристальное внимание:

• Стоимость недвижимого имущества.
• Доступность транспортного сообщения, близость нахождения остановки.
• Обустроенность территории двора, наличие детской площадки.
• Техническое состояние дома, подъезда, исправная работа мусоропровода, лифта.
• Планировка жилья, вид из окна.
• Внутренняя обстановка квартиры, внешние дефекты, качество сантехники, исправность водопровода, системы отопления, электрических сетей.
• Инфраструктура района (детские сады, школы, больницы, аптеки, магазины, и т.д.).
• Этаж, на котором располагается квартира.
• Жильцы дома, их социальный статус.
• Год постройки, тип объекта недвижимости (кирпич, панель, монолит).
• Экологическое состояние района, близость к заводам, аэропортам, мусорным полигонам.

Приемлемость стоимости выбранного объекта может быть оценена самим риэлтором.

Для более точного определения, стоит обратиться к профессиональным оценщикам , чтобы быть уверенным, что цена жилья не является завышенной.

Как происходит покупка квартиры через агентство?

После того как покупатель определился с выбором объекта недвижимости, предстоит не менее важный и сложный процесс - оформление покупки квартиры . Агент должен сопровождать клиента на каждом этапе, оказывать содействие и помощь.

• Агентство недвижимости проверяет юридическую чистоту жилья : устанавливает законность прав владельцев, факт выписки жильцов, полную дееспособность продавца. Запрашивает выписку из ЕГРП и домовой книги, обращается в органы психического и наркологического контроля, проверяет документы, подтверждающие право собственности.
• Квартиры должна быть свободна от прав третьих лиц , не находиться , например, в залоге или аресте.
• В последующем составляется договор купли-продажи , посредник должен следить, за грамотностью и правильностью его оформления, чтобы содержание документа не нарушало прав и законных интересов покупателя.
• После чего, следует произвести расчеты по сделке , в наличной или безналичной формах. При наличной оплате покупателю выдается расписка . Самый надежный безналичный способ - использование банковской ячейки.
• В конечном итоге необходима государственная регистрация права собственности.

Если покупатель отдает свое предпочтение , то риэлтору следует особо тщательно подходить к , узнать его историю работы, своевременность сдачи объектов, посетить официальный сайт, просмотреть учредительные документы, проектную декларацию.

Для оформления покупки квартиры риэлтору необходимо получить от клиента нотариально заверенную доверенность .

Посредством нее агент вправе представлять интересы, осуществлять от имени клиента все необходимые действия по подготовке, сбору, сдаче и проверке документации.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке через риэлтора?

Приобретение квартиры на вторичном рынке может сопровождаться рядом особенностей , на которые как покупателю, так и риэлтору следует обратить особое внимание:

• Состояние дома и дворовой территории. Важно : фасад здания, зону детских и спортивных площадок, подъездное помещение, состояние лифта.
• В квартире нужно проверить работу инженерных коммуникаций, сантехники, вытяжку. Оценить уровень освещенности, отсутствие внешних недостатков.
• Стоит сравнить квартиру с планом БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных .
• Риэлтор должен выявить возможные проблемные вопросы юридического характера (поддельные документы, отсутствие разрешения на продажу от супруга, несовершеннолетние жильцы - их выписка крайне затруднительна).

Стоит учитывать, что даже самый крупный и грамотный договор с агентством недвижимости, не дает 100% гарантии надежности сделки, риэлторы не могут проверить все возможные потенциальные риски , а на рынке вторичного жилья нередки действия мошенников, поэтому к выбору жилья данного типа следует подходить с особой тщательностью.

При покупке квартиры на вторичном рынке посреднику можно и нужно попытаться снизить цену , то есть торговаться.

Даже если покупатель располагает необходимой денежной суммой, агентство должно предоставить для своего клиента самые выгодные условия приобретения жилья.

Стоимость услуг риэлтора при покупке квартиры

Каждое агентство недвижимости по-разному оценивает свои услуги , например, мелкие компании стараются подстраиваться под средний уровень цен, установленный на рынке и даже снижать стоимость, чтобы привлечь клиентов. У крупных организаций есть возможность диктовать свои условия, основываясь на опыте, репутации, известности.

Услуги риэлтора оплачивает наниматель . На формировании стоимости услуг могут повлиять различные факторы: правовая сложность сделки, длительность заключения договора, стоимость объекта недвижимости.

Можно выделить два основных способа определения цены:

• Стоимость услуг в твердой денежной сумме, примерно от 30000 до 100000 тысяч рублей, в зависимости от региона.
• Стоимость, определяемая в процентном соотношении от цены жилья, обычно составляет от 2% до 5%.

Квартира продается за 2300000 миллиона рублей, при установленном вознаграждении фирмы в 4%, стоимость услуг агентства недвижимости будет составлять 92000 тысячи рублей.

Порядок формирования цены агентствами недвижимости является произвольным, хотя обычно объем оказываемых услуг, перечень необходимых для сбора документов при покупке квартир является совершенно одинаковым.

Как расторгнуть договор с агентством недвижимости?

На договор с риэлторами вне зависимости от особенностей и объема оказываемых услуг распространяются гарантии Федерального закона от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» .

По смыслу ст. 32 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1, клиент имеет возможность отказаться от договора в любое время. Единственным последствием такого отказа является оплата фактически понесенных агентством расходов , наличие которых должно подтверждаться документально.

Основаниями расторжения могут быть:

• Неоказание услуг в указанные сроки.
• Покупка жилья самостоятельно.
• Изменение у клиента жизненных обстоятельств, в связи, с чем он передумал приобретать имущество и др.

Для расторжения договора в риэлторское агентство подается письменное уведомление в двух экземплярах, на одном из которых принимающая сторона ставит свою отметку о принятии .

Уведомление можно направить почтой, заказным письмом. В документе необходимо указать намерение расторжения и дату отказа от услуг.

Требование агентством недвижимости выплаты покупателем неустойки при расторжении договора является неправомерным.

Если вознаграждение риэлтору оплачено, то он обязан вернуть данную сумму, за вычетом расходов за произведенные услуги. Если в течение 10 дней со дня направления покупателем уведомления агентство не выполняет необходимых условий расторжения, клиент имеет право обращаться в суд (ст. 31 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Покупатель вправе потребовать от фирмы уплату неустойки , в случае несвоевременного возвращения вознаграждения за услуги, в размере трех процентов за каждый день просрочки (п. 5 ст. 28 ФЗ от 07.02.1992 №2300-1).

Ответственность агентства недвижимости перед покупателем

Многие риэлторские фирмы стараются минимизировать свою ответственность, избежать возможных потерь. Хотя на стороне покупателя выступает действующее законодательство, на практике, ответственность агентства недвижимости сводится максимально к сумме полученного вознаграждения , взыскать штрафные санкции или неустойку крайне проблематично.

Чтобы обезопасить себя, следует четко определять в договоре круг обязанностей и ответственности риэлтора.

Риски, связанные с покупкой жилья, могут заключаться в следующем:

• При оформлении документов для сделки были допущены ошибки.
• Мошеннические действия в отношении приобретенной квартиры.
• Не учтены интересы несовершеннолетних лиц, наследников.
• Сделки, совершаемые ранее по продаже или приватизации объекта недвижимости, были незаконными и др.

В случае выявления вышеуказанных ситуаций, агентства зачастую не несут ответственности.

Защитить себя можно с помощью титульного страхования. Это гарантия компенсации возможной утраты прав на недвижимость. Покупателю следует обратиться в страховую организацию за получением полиса титульного страхования.

Важное отличие титульного страхования от иных видов - это то, что оно защищает лицо от произошедших событий, но неизвестных на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.

Заключение

Сегодня покупка квартиры через агентство - это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.

Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента. Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью .

Вопрос

Сертификат на оказание риэлторских услуг

Мы с женой решили приобрести квартиру, обратившись в агентство недвижимости, которое нам посоветовали наши друзья. Мы попросили работника данной фирмы показать нам учредительные документы организации, свой трудовой договор, паспорт, а также лицензию на право заниматься риэлторской деятельностью. Сотрудник агентства, предоставил нам все документы, кроме лицензии, сославшись на то, что их выдача не предусмотрена. Мы с женой хотели бы узнать, правомерен ли отказ риэлтора?

Ответ

Да, такой отказ правомерен. С 2002 года в нашей стране обязательное лицензирование риэлторских услуг отменено. Вместо лицензий выдаются сертификаты, подтверждающие, что услуги, которые оказывает компания, отвечают Национальному стандарту риэлторской деятельности. Сертификация является добровольной, но те агентства, которые хотят доказать высокое качество своей работы и профессионализм сотрудников, проходят необходимое обучение и сдают экзамен не реже одного раза в три года.